Bad sanieren als Mieter, Vermieter oder Eigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten
Badsanierung im Mietrecht und WEG: Instandhaltung oder Modernisierung, Ankündigung, Mieterhöhung nach § 559 BGB, Zustimmung zum Umbau und Regeln der WEG.
Ob und wie ein Bad saniert werden darf, hängt davon ab, wem die Wohnung gehört und wer zahlt. Mieter dürfen ohne Zustimmung des Vermieters in der Regel nicht umbauen, haben aber bei Barrierereduzierung unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung (§ 554 BGB). Vermieter müssen Instandhaltung auf eigene Kosten durchführen und dürfen bei Modernisierung einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen (§ 559 BGB), wenn sie die Maßnahme rechtzeitig ankündigen. Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterscheiden. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick; im Einzelfall entscheiden Mietvertrag, Teilungserklärung und aktuelle Rechtsprechung.
Instandhaltung oder Modernisierung?
Die Unterscheidung bestimmt, wer zahlt und ob die Miete steigen darf.
| Art | Beispiele im Bad | Wer zahlt? | Mieterhöhung? |
|---|---|---|---|
| Instandhaltung / Instandsetzung | Defekte Armatur ersetzen, undichte Leitung reparieren, schadhafte Fliesen erneuern | Vermieter | Nein |
| Modernisierung (§ 555b BGB) | Einbau einer bodengleichen Dusche, Energieeinsparung, Wohnwertverbesserung | Vermieter, ggf. Umlage | Ja, nach § 559 BGB |
| Verschönerung ohne Gebrauchswertsteigerung | Neue Optik ohne Funktionsverbesserung | Vermieter, wenn gewünscht | Meist nein |
| Vom Mieter gewünschter Umbau | Wanne zu Dusche auf eigenen Wunsch | Mieter | Nein, aber Zustimmung nötig |
Häufig wird beides vermischt: Wird ein altes Bad komplett erneuert, ist ein Teil Instandhaltung (Ersatz abgenutzter Teile) und ein Teil Modernisierung (bessere Ausstattung). Der Instandhaltungsanteil muss bei der Umlage abgezogen werden (§ 559 Abs. 2 BGB).
Ankündigung und Duldung
Plant der Vermieter eine Modernisierung, muss er sie dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Die Ankündigung muss enthalten:
- Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme,
- den voraussichtlichen Beginn und die Dauer,
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden (§ 555d BGB), können aber Härtegründe geltend machen, etwa wegen Alter, Krankheit oder wirtschaftlicher Belastung. Die Härteeinwendung muss rechtzeitig und in Textform erfolgen, in der Regel bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Bei Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung) gelten kürzere Anforderungen an die Ankündigung, aber auch dort muss der Vermieter angemessen vorab informieren, außer bei Gefahr im Verzug.
Während der Bauzeit kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern, wenn das Bad nicht nutzbar ist. Bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Energieeinsparung dienen, ist die Minderung für drei Monate ausgeschlossen. Für andere Maßnahmen gilt das nicht automatisch. Den Einzelfall prüfen Mieterverein oder Anwalt.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Der Vermieter darf nach § 559 BGB jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei gelten Kappungsgrenzen: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 € je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, bei Mieten unter 7 € je Quadratmeter um nicht mehr als 2 €. Zuschüsse und Fördermittel sind von den Kosten abzuziehen.
Rechenbeispiel (Illustration): Eine bodengleiche Dusche kostet im Rahmen der Modernisierung 9.000 €, davon sind 2.000 € Instandhaltungsanteil. Umlagefähig: 7.000 €. Davon 8 % im Jahr = 560 € pro Jahr, also rund 46,67 € pro Monat. Bei 60 m² Wohnfläche entspricht das etwa 0,78 € je m², deutlich unter der Kappungsgrenze von 3 €. Die Zahlen sind Beispielwerte.
Für kleine Maßnahmen gibt es ein vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB), bei dem Kosten bis 20.000 € mit einem pauschalen Abzug für Instandhaltung angesetzt werden. Voraussetzungen und Fristen sollten Mieter und Vermieter im Einzelfall prüfen.
Wenn der Mieter selbst umbauen will
Mieter dürfen bauliche Veränderungen nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen. Dazu zählt das Entfernen einer Wanne oder der Einbau einer bodengleichen Dusche. Ausnahme: Für Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung, dem Laden von Elektrofahrzeugen, dem Einbruchsschutz oder dem Zugang zu Telekommunikation dienen, besteht ein Anspruch auf Zustimmung (§ 554 BGB). Der Vermieter kann Bedingungen stellen, etwa fachgerechte Ausführung, Sicherheitsleistung für den Rückbau und Haftung für Schäden. Der Anspruch setzt voraus, dass das Interesse des Mieters das Interesse des Vermieters überwiegt.
Praktisch heißt das: Holen Sie vor Beginn die schriftliche Zustimmung ein, beschreiben Sie die Maßnahme genau und klären Sie, wer am Auszug zurückbauen muss. Zuschüsse der Pflegekasse setzen in der Regel die Zustimmung des Vermieters voraus, siehe Pflegekasse und Badumbau.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Eigentümer müssen prüfen, ob Arbeiten Sonder- oder Gemeinschaftseigentum betreffen. Maßgeblich ist die Teilungserklärung. Typischerweise gilt:
- Sondereigentum: Fliesen, Bodenbelag auf dem Estrich, Sanitärobjekte, Leitungen innerhalb der Wohnung ab Abzweig, nicht tragende Innenwände.
- Gemeinschaftseigentum: Tragende Wände, Decken, Steigleitungen, Außenwände, Fenster, häufig auch Abdichtungsebenen unter dem Estrich.
Im Streit um die Einordnung von Estrich und Abdichtung kommt es auf die Teilungserklärung und die Rechtsprechung an. Eingriffe in Gemeinschaftseigentum erfordern in der Regel einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 gelten bauliche Veränderungen nach § 20 WEG als Maßnahmen, über die beschlossen wird; Eigentümer haben einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen, die der Barrierefreiheit dienen. Wenn Schallschutz betroffen ist, etwa bei neuem Bodenbelag, sollten Sie vorab die Anforderungen klären, da Nachbarn betroffen sein können.
Praktische Schritte
- Rechtslage klären. Mietvertrag, Teilungserklärung und Hausordnung lesen.
- Kommunikation schriftlich. Zustimmung, Ankündigung und Härtegründe in Textform.
- Kosten trennen. Rechnungen so ausweisen lassen, dass Instandhaltungs- und Modernisierungsanteile erkennbar sind.
- Förderung klären. Mieter und Eigentümer prüfen Zuschüsse, siehe KfW-Förderung.
- Beratung nutzen. Mieterverein, Eigentümerverband, Verbraucherzentrale oder Fachanwalt.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter das Bad einfach modernisieren?
Er darf Modernisierungen durchführen, muss sie aber rechtzeitig ankündigen, und der Mieter kann Härtegründe geltend machen. Mieterhöhung ist nur im gesetzlichen Rahmen möglich.
Muss ich als Mieter ein kaputtes Bad selbst bezahlen?
Nein. Reparaturen und Instandsetzung des Bads gehören zu den Pflichten des Vermieters, sofern der Schaden nicht vom Mieter verursacht wurde. Kleinreparaturklauseln im Mietvertrag können kleine Beträge auf den Mieter übertragen, aber nur in engen Grenzen.
Brauche ich als Wohnungseigentümer die Zustimmung der WEG?
Für Arbeiten im Sondereigentum meist nicht, für Eingriffe in Gemeinschaftseigentum wie Steigleitungen oder tragende Wände in der Regel schon. Die Teilungserklärung gibt Auskunft.
Quellen
- Gesetze im Internet — Wortlaut der §§ 554, 555b ff., 559 BGB und des WEG
- Deutscher Mieterbund — Beratung und Informationen für Mieter
- Haus & Grund Deutschland — Informationen für Eigentümer und Vermieter
